La cote d’assurance des biens commerciaux !

Pour un assureur, les aspects les plus importants d’un bâtiment commercial sont sa construction, son occupation, sa protection et son exposition. Ces quatre caractéristiques sont utilisées dans la souscription et la tarification de l’assurance des biens commerciaux. Tous ces facteurs affectent le prix que vous payez pour un une propriété.

1 – La construction

L’élément le plus fondamental d’un bâtiment est sa construction. Ce terme désigne les matériaux à partir desquels un bâtiment est construit. De nombreux assureurs classent les bâtiments en catégories selon leur type de construction à l’aide d’un système élaboré par la Fédération Française des Assurances (FFA). Ce système comprend les six classes décrites ci-dessous. Chaque classification reflète à la fois les matériaux de construction utilisés (comme le bois ou le béton) et la combustibilité de ces matériaux. Les catégories FFA sont numérotées de une à six par ordre décroissant de combustibilité. Des six catégories, les bâtiments de classe 1 (à ossature) sont les plus susceptibles de brûler, tandis que les bâtiments de classe 6 (résistants au feu) sont les moins susceptibles de brûler.

• Classe 1, cadre : les bâtiments sont classés comme constructions à ossature si leurs murs extérieurs sont faits de bois ou d’un autre matériau combustible. Les bâtiments à ossature de bois sont souvent constitués d’un intérieur en bois recouvert de stuc, de brique ou de placage de pierre. Le toit est généralement fait de planches de bois surmontées de bardeaux de bois ou de composition.
• Classe 2, maçonnerie jointée : un bâtiment de maçonnerie à solives comporte des murs extérieurs incombustibles faits de matériaux de maçonnerie, comme des blocs de béton, de la pierre, de la brique ou de l’adobe. Les planchers et le toit sont combustibles, composés en tout ou en partie de bois. Les murs porteurs peuvent être revêtus de stuc, de placage de brique ou d’un autre matériau incombustible.

• Classe 3, incombustible : un bâtiment est classé comme incombustible si ses murs extérieurs, ses planchers et son toit sont faits de matériaux incombustibles ou à combustion lente comme le métal, l’amiante ou le gypse et s’ils sont soutenus par ces matériaux. De nombreux bâtiments de classe 3 ont une charpente en acier. Les bâtiments incombustibles ne brûlent pas facilement, mais peuvent s’effondrer à des températures élevées.
• Classe 4, maçonnerie incombustible : Un bâtiment de maçonnerie incombustible a des murs extérieurs faits de briques, de blocs de béton ou d’un autre type de maçonnerie. Le plancher et le toit sont construits en métal ou en un autre matériau incombustible. Un bâtiment de classe 4 est moins susceptible de s’effondrer dans un incendie qu’une structure de classe 3.

• Classe 5, résistance au feu modifiée : pour qu’un bâtiment soit classé dans la classe 5, résistant au feu modifié, il doit avoir une résistance au feu d’au moins deux heures pour les murs, le plancher et le toit. Les murs, le toit et les planchers doivent être en maçonnerie solide d’au moins 10 cm d’épaisseur. La plupart des bâtiments de classe 5 sont construits en béton. Beaucoup incluent l’acier.
• Résistant au feu : de classe six, résistant au feu, le bâtiment a un indice de résistance au feu d’au moins deux heures pour les murs, le plancher et le toit. Les murs doivent être en maçonnerie solide d’au moins 10 cm d’épaisseur. Les planchers et le toit doivent être faits de béton armé d’au moins 10 cm d’épaisseur. L’acier de charpente utilisé pour supporter des charges doit avoir une résistance au feu d’au moins deux heures. De nombreux immeubles de bureaux modernes de grande hauteur sont classés comme résistants au feu.

2 – L’occupation

Le deuxième facteur clé dont tiennent compte les souscripteurs lorsqu’ils évaluent et notent les propriétés commerciales est l’occupation. Ce terme désigne le but pour lequel le bien est utilisé. Le marché de l’alimentation au détail, la fabrication de meubles et les appartements en sont des exemples. Le type de contenu d’un bâtiment dépend de la manière dont il est utilisé. Le contenu influe sur la combustibilité du bâtiment. Un moulin à grains contient de la poussière qui peut s’enflammer et exploser. Ainsi, un moulin à grains est plus enclin au feu qu’un immeuble à bureaux. Une scierie contient des billes de bois, du bois dâuvre et de la sciure de bois, qui brûlent facilement. Un atelier d’usinage, par contre, peut contenir surtout des métaux qui ne sont pas très inflammables.

3 – La protection

Par protection, on entend les méthodes utilisées pour protéger un bâtiment contre l’incendie. Elle inclut la protection publique et privée. La protection publique est assurée par le service d’incendie local. LâÉtat a mis au point un système numérique pour évaluer la qualité de la protection du public. Les services d’incendie se voient attribuer une cote de protection du public de un (supérieur) à dix (non conforme aux normes ISO). Les cotes reflètent les trois caractéristiques suivantes :

• le calibre du service d’incendie,
• l’adéquation de l’approvisionnement en eau,
• l’efficacité du système d’alarme incendie et de communication.

En règle générale, un immeuble situé dans une collectivité ou la cote de protection du public est faible se verra imposer un taux d’assurance des biens commerciaux inférieur à celui d’un immeuble semblable situé dans une région où la cote de protection est élevée. La protection privée fait référence aux mécanismes d’extinction des incendies qui sont sous le contrôle du preneur d’assurance. Par exemple, les portes coupe-feu, les alarmes d’incendie, les extincteurs d’incendie et les systèmes de gicleurs. Si votre bâtiment comporte une ou plusieurs de ces caractéristiques, votre assureur peut appliquer un crédit à votre taux d’assurance de biens.

4 – L’exposition

L’exposition fait référence aux dangers externes qui existent en grande partie en raison de l’emplacement d’un bâtiment. Certains dangers sont naturels. Un bâtiment situé dans une zone venteuse peut être endommagé par des vents violents. Parmi les autres dangers naturels, mentionnons les effondrements, la grêle, la foudre et la neige abondante. Les risques naturels peuvent varier considérablement d’un endroit à l’autre. Les risques d’origine humaine peuvent être créés par les entreprises voisines, les infrastructures locales (comme les autoroutes) ou le grand public. Un entrepôt situé à côté d’une usine d’engrais peut être vulnérable aux dommages causés par des explosions. Un bâtiment situé dans une zone à haut taux de criminalité peut être vulnérable. D’autres exemples de dangers d’origine humaine sont les troubles civils, la pollution causée par les trains de marchandises à proximité et la fumée provenant des activités industrielles.

5 – Les types d’évaluation de la propriété

Deux méthodes de base sont utilisées pour coter l’assurance de biens : la tarification par catégorie et la tarification spécifique. Dans certains Etats, les assureurs établissent des tarifs par catégorie et des tarifs spécifiques à l’aide des données sur le coût des sinistres fournies par la FFA. Dans certaines régions, les assureurs calculent les taux en fonction des données qu’ils ont recueillies eux-mêmes.

6 – Le classement

Dans la cote de classe, les bâtiments qui présentent des caractéristiques semblables sont affectés à la même classe. Tous les bâtiments de la même classe sont facturés au même tarif. Votre bâtiment sera probablement classé s’il présente toutes les caractéristiques suivantes :

• elle couvre une superficie de 7620 mètres carrés ou moins,
• il ne contient pas de système d’arrosage,
• il n’est pas résistant au feu,
• il n’est pas utilisé pour la fabrication.

Un taux de classe est un taux moyen pour le groupe. Ce taux peut être ajusté à la hausse ou à la baisse pour refléter les caractéristiques positives ou négatives d’un bâtiment particulier. Par exemple, une serre classée peut être assujettie à un débit si elle stocke de grandes quantités d’engrais.

7 – La cote spécifique

Lorsqu’un bâtiment n’est pas admissible à la cote de catégorie, un taux spécifique est calculé en fonction des caractéristiques individuelles du bâtiment. Les taux spécifiques sont déterminés en tenant compte de la construction, de l’occupation, de la protection et de l’exposition du bâtiment. Les bâtiments qui font l’objet d’une évaluation spécifique sont généralement plus complexes et ont des valeurs plus élevées que les structures classées. Etant donné que les taux spécifiques sont basés sur les caractéristiques uniques d’un bâtiment, celui-ci doit être inspecté avant que le taux puisse être calculé. Une inspection physique peut être effectuée par l’assureur. L’information sur le bâtiment est recueillie pendant l’inspection. L’assureur utilise ensuite cette information pour calculer un taux (ou un coût de sinistre). Le taux est généralement généré par l’utilisation d’une formule.